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房地合一1.0構成要件

所得稅法第4-4條規範背景與地上權宅說明

第4-4條第2項的規定，其條文表達過於複雜，很多人看不太懂。我之前提到「看不懂」是開玩笑的，其實我是想指出，它主要是想說明「地上權宅」這個制度。

土地與房屋所有權的分離

在我國，土地可以私有，土地上建築的房屋又被視為獨立的不動產標的。由於土地被建築利用後，除非拆除重建或都市更新，否則原則上已無法再利用。因此土地供給有限，而房屋數量一旦形成就固定了。

土地雖然不折舊，但房屋會折舊。在臺灣特別是臺北市這類政經資源高度集中的地區，土地供給有限而需求龐大，就形成了房價長期高漲的現象。這種資源集中於首都的狀況，在單一制國家特別明顯，如法國的巴黎、日本的東京皆然。偏鄉地區年輕人往往嚮往進入首都，因教育、就業、醫療資源集中。

例如臺北市，從教育、就業到醫療都極為集中。臺東太麻里雖然風景優美，但醫療資源稀少；相對地，臺北的教學醫院如北榮、臺大等數量眾多。這些結構性差異，使得臺北市的居住需求長期高於供給。

因此，在供給有限、需求持續的情況下，臺北地區的房地產幾乎不可能出現「漲不動」的狀況，除非出現重大災變或環境污染。

地上權宅的形成與制度意義

在土地供給有限的現況下，國家為調節市場，發展出「國有土地設定地上權」的方式，借鑑新加坡的作法。也就是在國有土地上設定地上權，由民間業者興建房屋。土地與房屋分離，形成所謂的「地上權宅」。

地上權宅的法律結構是：

土地屬國家所有；
房屋由開發商興建；
透過設定地上權，使開發商得以在一定期間（通常70年）使用該土地。

租賃契約屬債權，房東可隨時終止，但地上權屬物權，能確保在地上權存續期間（例如70年）內，房屋使用不受土地所有權變動影響。建築技術進步雖能延長房屋壽命，但制度上以70年為合理使用年限。

所有權與使用權的區分

地上權宅的房屋所有權人擁有房屋所有權，但不擁有土地所有權，只擁有土地的使用權（地上權）。以財政部附近的「華固建設」為例：

土地屬於國有；
華固公司在其上興建房屋；
買方購買後可取得房屋所有權；
但土地僅以地上權方式使用，無土地所有權。

購買地上權宅時，需支付兩筆費用：

購屋款：支付給建商，取得房屋所有權，通常以貸款分期付款。
租金：支付給國家，作為使用國有土地的租金。

由於土地不屬於買方，整體價格明顯低於一般「房地合一」的房屋。例如一般地區每坪可能120萬元起，但地上權宅因不含土地權利，價格可明顯下降。國家依公有租地標準計算租金，不會任意調整。

這種制度的結果是：

降低購屋者負擔；
減少投機性投資；
國家仍保有土地所有權；
兼顧居住使用與公共資源管理。

地上權宅的核心概念是：「房屋所有權歸個人，土地使用權歸國家」。這在都市土地有限的情況下，是一種平衡市場需求與公共利益的制度設計。

地上權宅的期限與立法邏輯

新加坡的作法是，國家蓋好房屋後設定使用年限，通常為70年。
為何是70年？這個設計假設一個人從成年（約18歲）開始使用住宅，經過70年已足夠覆蓋一生的居住需求。這樣可避免土地所有權在代際之間轉移成為炒作標的。制度上讓購屋者只取得使用權而非永久所有權，以抑制投機性買賣。

不動產作為投資與使用財的特殊性

房屋不同於一般商品。
多數商品價格高時需求會下降，但不動產因同時具有「使用價值」與「投資價值」，其需求相對穩定。
歷史上如「鬱金香事件」顯示，一般貨物的投資熱潮容易崩潰，因其缺乏持續效用；而不動產因具居住與保值雙重功能，長期仍被視為安全資產。

人們投資不動產，部分出於居住需求，部分出於保值預期。
臺北市因供給稀少、需求強勁，導致市場中自住與投資的界線模糊。若僅為自住需求，購買「地上權宅」相對合理。

例如我認識一位政大老師，購買某地上權宅，當時每坪約四十多萬。因土地不屬個人所有，投資報酬率低；70年期滿後，需與政府重新簽約設定租金，因此市場價格穩定。
中國大陸的制度亦類似，土地國有，房屋僅有使用權，由國家設定期限與條件。

所得稅法第4-4條第2項解析：地上權宅與課稅範圍

第4-4條第2項規定：「個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。」

這條文字上出現問題——「房屋使用權」的表述不精確。實際上應為「土地使用權」。
因為設定地上權是對土地的物權使用，不是房屋的使用。房屋在地上權宅中屬所有權，而非使用權。若稱「房屋使用權」，就容易與單純的租賃混淆。

部分市場案例確實以「房屋使用權」名義銷售地上權宅，這在法律上產生模糊。若是單純租賃，房客只是債權人；若設定地上權，則是物權關係，權利強度完全不同。

例如有人在財政部附近購買華固建設的地上權宅，房價雖低，但仍需另行支付國有土地的租金。對於短期在臺北工作的公務員來說，這類房型能以較低成本取得穩定居所，不需負擔高昂地價。

地上權宅納入房地合一稅的理由

即便買方僅擁有房屋所有權，土地使用權係以地上權取得，實質上仍為房屋交易。
因此在房地合一稅制中，第4-4條第2項將其視同「房屋及土地交易」，納入課稅範圍。理由在於：

地上權宅的價值與一般房地交易無本質差異；
若排除課稅，將形成避稅漏洞。

不過，從立法技術面看，這裡的「視同」規定多餘。
因為地上權宅的房屋屬「所有權房屋」，依第4-4條第1項，本來就屬於課稅客體，無須再以「視同」處理。
條文應區分：

房屋交易（本來課稅範圍）；
房屋連坐落基地交易（房地合一）；
排除農舍（第4-4條第3項）。【1040605版本。1100409修正「房地合一2.0」：原第3項未修正，移列為第4項。】

因此：

第1項：明定房屋及其坐落基地為課稅客體；
第2項：錯將地上權宅稱為房屋使用權，實為土地使用權；
第3項：排除農舍。【1040605版本。1100409修正「房地合一2.0」：原第3項未修正，移列為第4項。】

綜合而言，第4-4條的課稅客體應以「房屋」與「房屋及其坐落基地」為分類標準。

所得額與稅基計算條文關聯

地上權宅等交易之所得額計算，依《所得稅法》第14-4條至第14-8條規定：

第14-4條第1項：收入減除取得成本為稅基核心規定。
第14-6條：費用規定，若無法舉證取得、改良、移轉費用者，得按成交價5%計算費用。
第14-4條第2項：三年內前次交易損失得減除，屬客觀淨值原則之體現。

依此邏輯：

第14-4條第1項：收入與成本之判定；
第14-6條：費用減除；
第14-4條第2項：損失扣抵。

這套條文結構確立了房地合一稅課稅的構成要件與計算順序，亦適用於地上權宅之交易。

房地合一稅的課稅構成要件與稅基切割

接續前面第14-6條的必要費用規定，回到第4-4條第2項的損失扣除規定。這幾個條文合起來，構成房屋、土地財產交易所得的稅基要件。
問題是，現行條文的排列順序混亂，必須自行調整理解邏輯。

稅基的邏輯順序

理論上，課稅結構應依順序排列：

課稅客體（稅目）：確認應稅所得的種類；
稅基規定：收入 − 成本 − 費用 − 允許扣除的虧損。

此順序在綜合所得稅與房地合一稅中一致。房地合一稅的虧損扣除限於同一稅制內的虧損，舊制與新制不得互抵。

例如：

舊制依《所得稅法》第14條第七類財產交易所得規定；
《所得稅法》第17條允許財產交易損失三年內在同類所得間盈虧互抵；
但該規定僅限舊制，新制依第14-4條第2項另行規定三年內損失減除。

因此，舊制盈虧互抵僅適用舊制範圍，新制亦僅限新制內互抵，不得跨制。

舊制與新制的分立

舊制（第14條第七類）與新制（第14-4條）在稅基結構上相似，但各自獨立：

舊制虧損三年內得於同類財交所得互抵；
新制比照舊制，但僅限房地合一稅下的虧損；
不得與舊制合併計算。

這體現了客觀淨值原則：虧損減除限於同一稅目、同一稅制內。

稅率規定：量能與政策的結合

第14-4條第3項、第4項屬稅率條文。
其稅率非依所得額高低決定，而依持有期間長短區分。
這種設計脫離傳統「量能課稅」原理，轉而服務社會政策目的——鼓勵長期持有、抑制短期炒作。

因此，房地合一稅兼具量能稅與行為稅的性質：

以所得為基礎課稅；
以持有期間反映政策誘因。

土地增值稅與稅基切割

別忘了《所得稅法》第14-4條第1項末段但書：「依土地稅法規定繳納之土地增值稅不得列為成本、費用。」
這句話表面上是限制列支，其實反映了稅基切割原則。

稅基切割的意涵

房地合一稅採「稅基切割」而非「稅額扣抵」：

稅基切割法：將土地部分的漲價歸屬於土地增值稅，房屋部分歸入房地合一稅；兩稅分屬不同稅目。
目的：保留地方稅（土增稅）體系及其稅捐優惠。

若改採「稅額扣抵法」，土增稅的優惠將被房地合一稅吸收，地方稅功能消失。
因此，立法者選擇稅基切割，使土增稅與房地合一稅並存，分別課徵。

簡化公式如下：

出售價格（收入）
− 前次取得成本
− 土地增值稅稅基（分割部分）
− 費用
− 損失
＝房地合一稅課稅所得額（稅基）

房地合一稅的稅額與退稅制度

稅基計算完成後，依第14-4條第3項、第4項稅率計算稅額。
第14-8條則規定重購退稅制度，目的在鼓勵改善自住房屋環境。

其立法精神與舊制相同：

出售原自住房屋後，一定期間內重購自住新屋者，得申請退稅；
重購退稅限於本稅制內適用，不得跨舊新制。

這構成房地合一稅的完整課稅結構：

架構層級	條文依據	說明
主體	所得稅法第2條、第3條	納稅義務人
客體	第4-4條	房屋、房屋及基地、地上權宅
稅基	第14-4條、第14-6條	收入−成本−費用−損失
稅率	第14-4條第3、4項	依持有期間分級
退稅	第14-8條	重購退稅
附帶規範	土地稅法、土地增值稅	稅基切割保留地方稅功能

以上是新制（房地合一1.0）整體課稅構成要件的條理化整理。
我們先休息一分鐘，接著再進入2.0版的簡介。