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課程開場與主題說明

那各位同學大家好，我們今天這一堂課是房地合一課程，介紹所得稅的稅制。我們非常高興，邀請到財政部賦稅署所得稅組的副組長，來跟各位介紹房地合一稅的稅制。

當然，也許各位同學在之前的課堂上，已經對房地合一稅有一定程度的理解，不過經由副組長的說明，我相信各位同學會對房地合一稅立法的背景，以及為什麼要這樣立法的考量，有更深入的瞭解。

在吳副組長演講結束之後，我們會稍作休息，接著開放同學提問。那我們首先就以掌聲歡迎吳副組長。

稅法視角與房地合一稅的定位

謝謝老師。今天要來演講，其實心理壓力滿大的，因為真的很久沒有出來跟同學上課。而且這個題目，其實也是我們組長交辦的。

剛剛老師也提到，其實大家之前已經有一些概念，對於房地合一稅制的內容大致上都有所瞭解，所以我今天講的，有些地方可能會稍微偏向制度設計的思考。

我們在講稅法的時候，跟一般法律有一個很不同的切入角度。稅法在解決的，多半是社會科學的問題。稅制設計最核心的目的，第一個一定是政府財政收入；第二個是在租稅公平的原則下，加入一些制度設計，回應社會關注的議題，希望藉由稅制來解決部分社會問題。

因此，稅法在制定時，通常只訂一些原則性的規定。這也是為什麼大家上過稅法都知道，稅法條文看起來很簡單，但解釋函令卻非常多。原因就在於，稅法面對的是複雜的社會現象，原則訂完之後，例外與細節，往往交由解釋函令來處理。

房地合一稅改革的背景

這次的講義裡，我會介紹幾個未來大家在實務上很可能會遇到的問題。房地合一這個制度，其實我們每個人未來多少都會碰到，不管是繼承、贈與，或是買賣不動產。因此，我們也整理了一些綜合所得稅的沿革與解釋，並說明當時的背景事實。

前半段我想先跟大家說明，為什麼房地合一稅制需要改革。這一點，老師可能也提過，但我還是簡單帶一下。

其實，房地合一稅制從我還是學生的時候，就知道它不太合理。我大概在八十幾年念財稅的時候，土地稅法的老師就跟我們講過「漲價歸公」的概念。漲價歸公是憲法層次的理念，透過土地增值稅來實現，而土地稅法本身具有相當高的憲法地位。

因此，在早期所得稅法訂定時，就為了避免重複課稅，規定土地交易所得不課所得稅，因為土地增值稅已經課過了。

舊制下房地分離課稅的問題

但是臺灣社會有一個很典型的觀念：「有土斯有財，有房斯有富。」房屋與土地幾乎都是私有的。不過在舊制下，

土地部分只課土地增值稅，
房屋部分理論上要課所得稅，

在所得稅法裡，個人是依第14條的財產交易所得課稅；營利事業則列為營利事業所得課稅。但實務上，房屋交易所得非常難核實。

原因在於：

早期沒有不動產實價登錄
房屋取得成本與出售價格難以掌握
個人交易通常沒有完整帳證

因此，房屋交易所得只能用「房屋評定現值」來推計，而房屋評定現值通常遠低於實際市價，可能只有市價的二、三成。即便再乘上各地區的所得率，算出來的所得也非常低。

土地的問題也類似。土地增值稅是用公告土地現值計算，而公告土地現值與市價存在落差，通常約為市價的六到八成。若是短期內買賣，甚至可能因為公告現值未調整，幾乎課不到土地增值稅。

免稅之所在，爭議之所在

這樣的制度，就產生大量爭議。

某人以800萬買進一筆房地，

房屋400萬
土地400萬

隔年以1000萬賣出時，因為知道土地交易所得免稅，

房屋400萬
土地600萬

結果：

土地：600 − 400 = 200萬，
房屋：400 − 400 = 0，

這樣的安排，造成大量稅捐爭議。財稅界有一句名言：「免稅之所在，爭議之所在。」正是這種情況。

再加上早期沒有實價登錄，房屋交易所得即便要課，也只能用低估的方式推計，實際上課不到稅。土地增值稅也因公告現值偏低，實際賺到的價差，大量落在稅制之外。

房地合一稅制改革的必要性

正因為這些問題，我們才啟動房地合一稅制改革。改革的核心精神，不只是為了增加財政收入，更重要的是租稅公平與居住正義。

我們蒐集國外制度時也發現，臺灣幾乎是全球少數將房屋與土地分開課稅的國家。多數國家對於不動產交易，都是整體合併課稅，也沒有像臺灣這樣獨立存在的土地增值稅制度。

但由於土地增值稅在憲法與制度上無法輕易撼動，我們只能在所得稅體系中，透過房地合一的方式來補救。

舊制仍大量存在的現況

目前臺灣每年不動產交易量，大約是20萬到30萬件。其中約有七成，仍然適用舊制。原因很簡單，因為很多房子是在很早以前取得，現在才出售。

因此，房地合一稅制雖然已經上路，但舊制仍然大量存在，也必須同步處理舊制下的課稅不公平問題。

舊制推計所得的調整方向

那因為舊制的部分，房屋是要去課稅的，原則上應該要核實，也就是用真正的成交價格去算所得。但因為早期成本資料常常拿不出來，所以個人這邊就有一個推計的方式。

早期推計，主要就是用出售時的房屋評定現值，也就是房屋稅單上那個金額。那個金額通常比實際房屋價值低很多，大概只有市價的兩、三成，再乘上各地區的所得率（8% 到48%）去算，算出來的所得就很低。

這一類房子到現在還很多，所以我們近期做了一個調整。因為用這種方式算出來的所得，跟實際差距太大。我們曾經用實際案例去推算：一間舊制房屋賣掉，實際所得可能有七、八百萬，但用舊制推計算出來的所得不到六十萬，差了十倍。

所以財政部有做一些修正，希望若屬於較高價的房子，不要讓推計所得低到離譜。我們最近修正了財產交易所得的計算規定，把一些高價住宅納進來，用比較貼近成交價的方式去推計房屋交易所得。

高價住宅與小豪宅的推計方式

我們把高價住宅用成交總價訂了一些門檻，

臺北市：超過6000萬
新北市：超過4000萬
新竹縣市：超過3000萬
其他地區：超過2200萬

只要在這個金額以上，原則上就不會用「房屋評定現值 × 所得率」這種方式算。我們會用實際成交價，再依房屋稅與地價稅的現值比例，拆出房屋部分的成交價，再乘以固定所得率（例如20%）推計所得，讓推計所得拉高到比較合理的程度。

另外還有「小豪宅」：總價不一定超過6000或4000，但單價很高，例如學區小豪宅。所以我們又增加「每坪單價」的條件，

臺北市：每坪120
新北市：每坪75
其他縣市：每坪50或35（依地區）

如果每坪單價高到這個程度，也會適用同樣的推計方式。

這些舊制調整的主要目的，就是解決課稅所得差距過大的問題。那大家會問，為什麼一定要訂這些？其實我們在面對委員、立委質詢時，不完全是以財政收入為考量，主要是租稅公平，也牽涉居住正義的議題。

新制的基本設計與1.0、2.0修正方向

好，那新制的部分，後面會再介紹。新制主要就是針對房地交易所得核實課稅，並且在稅率上針對短期交易提高稅率，希望抑制短期炒作。

實施後我們觀察到，短期交易確實少很多，尤其投機的部分真的少滿多的。房地合一稅收也會作為住宅、社會住宅等政策用途的財源。

制度設計上，我們也希望課稅同時維護自住權益，以及長期持有的優惠，所以制度中有一些自住、長期持有的配套。

房地合一稅制主要是在105年做第一次上路，訂了日出條款（105年1月1日）。第二次修正是在110年，也就是2.0，針對稅率、持有期間與一些實務問題作調整。

適用範圍的概念：房屋、土地、使用權、預售屋、特定股權

所謂稅法架構，會從適用範圍、免稅範圍、個人與營利事業規定去看。個人的部分條文很多，因為這是一個相對特殊的制度，很多人沒有辦法提出成本費用，還有許多計算技術需要在條文或要點裡補充。

在適用範圍上，第一次訂的時候，先求有再求好，希望把主要型態涵蓋進來。

房屋及其坐落基地
依法得核發建造執照之土地（也就是偏向「建地」的概念）
以設定地上權方式之房屋使用權
預售屋及其坐落基地
符合一定條件的股份或出資額（避免用公司持有房地、

「土地」為何以建地為主

條文中的土地，概念上是「依法得核發建造執照之土地」，所以主要是建地。有人也問過「陰宅」那種土地，或農地、林地等，原則上不在房地合一適用範圍，適用的重點是建地。

日出條款與制度妥協：105年1月1日

為什麼訂105年1月1日？當時討論其實有兩派。有一派想把所有土地全部改成新制，但稅法制定必須跟現實妥協，衝擊太大就過不了。

當時的設計就是訂日出：105年1月1日以前取得的房地，第一次出售仍適用舊制；但買到的人，之後再出售時就要適用新制。

105年1月1日後取得、
110年7月1日後交易：適用2.0（稅率、

2.0為何拉進預售屋與特定股權

制度上路後，實務上發現一個很大的問題：有所有權的房地交易進入新制，但在還沒拿到所有權之前，預售屋紅單轉讓很盛行，這種交易在市場上非常多。因為那時候預售屋交易不在房屋土地範圍內，所以交易所得用一般綜所稅（5% 到40%）處理，稅負相對低，形成規避空間。

另外，市場上也有人透過成立公司持有房地，然後不賣房地本身，而是賣公司股票來移轉房地價值，藉此規避房地交易課稅。因此2.0就把預售屋、使用權、符合一定條件股份或出資額等型態拉進來，並拉長持有期間、調整稅率，以減少短期炒作。

使用權的例子：地上權住宅

所謂房屋使用權，大家可以用地上權住宅來理解。譬如財政部旁邊某些地上權案，土地可能是國有，由政府設定地上權給開發商。開發商在該土地上興建建物，再把建物「使用權」出售給民眾。買到的人拿到的不是所有權狀，而是一份契約性的使用權。

雖然是權利，但實質上就是房屋交易，所以我們把這類使用權交易納進來，視同房地交易課稅。

預售屋換約轉售：紅單與價差課稅

預售屋的情況，很多人是先跟建商簽約，先付訂金，房子可能兩三年後才完工。但市場很夯的時候，投機者會把契約（紅單或換約權利）轉手賣給另一個人，另一個人再去跟建商換約。

以例子說明：

A 君跟建商簽約，付訂金200萬；後來把這份契約以230萬轉售給另一個人，總價仍然1000萬，中間價差30萬。

早期這30萬可能落在一般綜所稅，稅負偏低；後來我們把這類交易行為拉進房地合一，讓中間價差也要用房地合一方式課稅。

符合一定條件股權：反避稅條款的設計與爭議

市場上有些豪宅，很多是公司買的，不是個人買的。有些是家族財富傳承，但也有人是用來避稅。

實務上曾看到這樣的型態：個人出資成立公司（例如資本額1000萬、百分之百持股），公司唯一資產就是一間房子。之後要出售時，不是賣房地，而是賣股票，等同移轉房地價值。

如果股票交易所得適用證券交易所得停止課徵所得稅的制度，或落到最低稅負門檻以外，就可能形成極低稅負。

所以在所得稅法設計上，訂了「符合一定條件股份或出資額」的規定，

個人直接或間接持有某營利事業股份（達一定比例，
該事業股權價值中，

符合條件時，股票或出資額的交易，視同房地交易課稅。

網子撒太大造成的實務問題

這個條款本來是反避稅條款，所以條件設計得很寬。但實務上出現一些不符合立法目的的案例也被納進來。

例如有些老公司，產線已經收掉，唯一有價值的資產是很久以前取得的廠房或土地。這類公司股權價值可能也符合「50% 以上來自境內房地」等條件，結果公司股權交易也掉進房地合一。

但這種交易，未必是當初要規範的炒作或避稅行為。因此業界有很多聲音認為要做適度調整，把真正要規範的範圍劃清楚。目前這一塊在作業原則上也正在處理、研議修正方向。

舊制、新制、1.0、2.0：判斷的兩個時間點

房地合一稅制的判斷，

取得日：決定適用舊制或新制
交易日：決定適用1.0或2.0（以及持有期間、

一般來說：

房地104年12月31日以前取得：多落在舊制
105年1月1日以後取得：適用新制
110年7月1日以後交易：適用2.0

交易日的認定：以移轉登記日為原則

交易日比較單純，原則上以完成所有權移轉登記日為準。這個設計參考民法登記主義，時間點明確，也比較不容易被操縱。為什麼不用契約日？因為契約雙方可能調整日期，較有操作空間。

但實務上也有例外，

使用權：以權利移轉日
預售屋：以買賣契約日
無法辦所有權登記的建物：以買賣契約日
強制執行等特殊情形：依實務規定認定

曾經就有案子，營利事業在110年4月簽約出售，主張要以契約日認定交易日；但實際過戶完成是在7月以後，因此依制度設計仍以移轉登記日為交易日，導致稅率適用不同、稅負提高，這種爭議在實務上確實有發生。

取得日的複雜性：盡量往前拉的盤點

取得日就非常複雜，因為取得日會決定你是舊制或新制。我們在設計時盤點了很多實務型態，哪些情況可以把取得日往前拉，避免制度不合理。

一般原則是：

賣方的移轉登記日 = 買方的取得日

但例外很多，

自地自建：可能用使用執照日或實際完工日
區段徵收、
土地重劃後重新分配：追溯原取得重劃前土地之日
合建、都更、徵收、
夫妻剩餘財產差額分配：視夫妻一體，
繼承：通常以繼承開始日（死亡日）認定

繼承案件常見誤區：以為「104年前取得」就一定舊制

繼承這一塊在房地合一裡面，行政救濟案件滿多的。

爸爸過世後，房子先由媽媽繼承。這房子可能是104年以前就取得的舊制房子。媽媽自己住了一段時間後也過世，房子再由兒子繼承。兒子後來把房子賣掉。

很多人直覺會想：「房子是爸爸104年以前買的，所以賣掉應該是舊制。」結果他就沒有申報房地合一稅，出了問題。因為對兒子來說，他是105年以後繼承取得，取得日落在新制，他賣掉時就應該適用房地合一稅並在規定期限內申報。

這類案件在實務上很多人因此被補稅、裁罰，也引發大量訴願、救濟。

持有期間與稅率：持有期間決定稅率

持有期間由取得日到交易日計算，持有期間會決定稅率，也會影響是否能適用某些租稅優惠。

制度上也有一些「持有期間並計」的設計，

繼承或受遺贈：可把被繼承人持有期間並計
配偶取得：可把配偶持有期間並計
合建等政策型態：可把土地原持有期間並計

主要目的都是讓持有期間變長，適用較低稅率，避免因非投機原因而落入高稅率。

並計的簡單例子

例子一：爸爸108年2月1日完成登記取得， 112年3月30日完成移轉登記出售，持有期間用登記日到登記日計算，約4年2個月。

例子二：如果爸爸在出售前過世，兒子繼承後短期內出售。若只用兒子的持有期間，可能落入高稅率；因此制度允許把爸爸持有的4年也並計進來，使持有期間超過5年，適用較低稅率。

我們先休息一下，大概10分鐘。

休息後：進入免稅與自住優惠的設計

好，接下來再跟大家繼續介紹。剛剛講的多是制度設計的背景與適用範圍，接下來講一些需要排除的，也就是免稅或優惠的部分，這些在市場上也常遇到。

自住優惠：保障自住型交易

第一個，也是現在最常遇到的，就是自住優惠。

我們在設計時，雖然希望課稅，但也要看到市場現況：大部分的自住房屋交易都是自住型，真正投資客占比其實不到一成。外界常把交易量放大解讀，但事實上大多數交易還是自住換屋。

所以制度設計上，

所得400萬以下免稅
超過400萬的部分，

目的是保障真正居住者的權益。

免稅範圍：農地、徵收與公共政策用地

下面另外幾個免稅或排除，

農地：牽涉農業政策，當時無法撼動，
政府徵收、徵收前協議價購、公設保留地：屬公共政策或土地開發使用，

自住房地的要件：戶籍、居住、六年、無出租營業

自住房地的要件，設計上是希望優惠用在真正居住的人身上，而且不要讓它變成工具。

主要要件包括：

本人、
持有並實際居住，
六年期間不得出租、
個人及配偶在交易前六年內未曾適用該自住優惠（避免同時多屋反覆使用）

「連續滿六年」的設計，是要把短期操作排除掉。中間只要有中斷，就會影響適用。

實務上也遇過一些案子：用未成年子女入戶籍、為了學區登記，之後戶籍又遷出，最後出售時就不符合「連續滿六年」的要件。

免稅與申報：自住仍需申報

免稅的部分，原則上免稅所得就免稅；相對地，交易損失也不能拿去扣抵其他所得。

農地、徵收等免稅項目，原則上不需要申報。但自住房地不管是賺是賠，都應該要申報。

稅收用途：住宅與社宅財源

配套部分，房地合一稅收會作為住宅、社會住宅等支出來源。以目前來看，這些稅款大概九成以上都用在住宅相關用途。

個人課稅計算：收入 − 成本 − 費用（含繼承受贈的成本概念）

接下來介紹個人課稅計算規定。

所得 = 收入 − 成本 − 費用

收入通常用成交價，扣除取得成本，再扣除移轉或取得時相關費用。

但如果房屋不是買來的，而是繼承或受贈取得，你沒有付出成本。這時候，因為遺產稅或贈與稅那邊已經有課過，我們會用課徵遺贈稅時認定的房地現值作為可減除項目，並視情況用物價指數調整。

也因為繼承的房子常常是很久以前取得，現值偏低，所以算出來的課稅所得通常會很大。

交易損失扣除：只限新制、以前三年為限

課稅所得算出來後，可以扣除前三年的交易損失。

只能扣除「新制」房地合一交易損失
舊制交易損失不能拿來扣

因為舊制與新制是兩套不同系統，舊制是房屋課稅、土地免稅，且併入綜所稅；新制是分離課稅、期限內單獨申報，制度差異太大。

避免重複課稅：土地漲價總數額的處理概念

因為土地增值稅那邊確實有課過，我們仍要維持避免重複課稅的原則，因此在所得稅這邊，會把土地漲價總數額相關的稅基處理掉，用稅基相減的方式去做調整。

成本、費用可認列項目：要點列舉與推計

成本部分，除了購買成本外，還包括在取得後達可供使用狀態前的必要費用，

契稅、代書費、規費、
取得所有權前借款利息（偏向財務會計觀念，
取得後若屬提高價值或效能的支出，可作附加成本（例如大修、
土地改良費、

移轉費用方面，包含交易時實際支出的仲介費、廣告費、清潔費等；若是股份或出資額交易，證券交易稅等必要支出也屬可減除範圍。

但個人常遇到的問題是：舉證困難。很多人賣房子沒有保留單據，因此制度也設有推計方式：以成交價一定比例推計費用，但設上限（例如30萬），避免推計成為常態，也希望納稅義務人仍要盡量舉證。

不得減除項目：持有期間費用與土增稅

持有期間的一般費用，例如房屋稅、地價稅、管理費、清潔費等，原則上不能認列為減除項目；借款利息也要區分，取得所有權後的利息多屬期間費用，不列成本。

土地增值稅原則上也不能再減一次，因為土地漲價總數額已經用稅基處理過；但制度在1.0與2.0的修正中，曾因實務漏洞而調整計算方式。

代書規劃漏洞案例：2.0補洞的原因

我用一個例子說明1.0時代的漏洞。

假設：

出售價格：100
成本：60
當年度公告土地現值：40
同年度買賣，依公告現值相減，

但土地稅法允許某些情況下「自報現值」，代書就抓到空間：把移轉現值自報到80。

土增稅依較低稅率計算，
所得稅端又可以把土地漲價總數額「減很大」
形成幾乎不繳所得稅、

這類規劃在投機客使用得很極致，所以2.0就把洞補起來：土地漲價總數額計算不再允許用自報現值，而是改用交易時的公告現值計算，避免被操作。

修正後，如果土地漲價總數額不讓你減，那基於核實課稅概念，實際繳納的土增稅就會在所得稅端有相應處理，避免制度失衡。

道高一尺，魔高一丈：稅制與規避的循環

所以我們在訂稅法時，常常會遇到「道高一尺，魔高一丈」。總是有人可以找到制度漏洞，因此修法與作業規範也會持續滾動調整。

成本資料不足時的推計：房地現值與物價指數

如果真的查不到成本資料，稽徵機關為了推計成本，會用取得當年的房地現值，並按消費者物價指數調整到交易年度，作為推計成本。這樣算出來成本通常偏低，課稅所得會變高，所以多數人最後還是會盡量提出成本資料。

稅率設計：按持有期間，不按量能

稅率部分，2.0把短期高稅率拉高，並把持有期間拉長。

5年以下：較高稅率
5到10年：20%
10年以上：15%

房地合一稅跟一般綜所稅最大的不同，是綜所稅是量能課稅（所得越高稅率越高），但房地合一稅是按持有期間決定稅率，跟量能課稅不太一樣。

自住符合要件的話，可以用10%（且400萬以下免稅）。

非自願因素：五年內仍可適用較低稅率的例外

實務上也有情況不是短期炒作，但仍可能在五年內出售。如果用短期高稅率課稅就會有問題，所以制度設計上有「非自願因素」等例外，符合情形者即使五年內出售，也可能適用較低稅率（例如20%）。

常見非自願因素包括：

工作調動、非自願離職等，
家人重大疾病，
繼承取得同時繼承負債，
其他情有可原、

但也有濫用情況，例如有人反覆用離職理由主張適用較低稅率，國稅局查核後發現異常，就會認定屬規避，不讓適用。

申報繳納：分離課稅與30日內申報

房地合一是分離課稅，跟綜所稅併計不同，也因稅率特殊，無法併入綜所稅計算。

在申報上，制度希望像土地增值稅一樣，交易完成、款項還沒花掉前先把稅繳一繳，所以設計成交易次日起30日內申報納稅。

最常見的問題就是：很多人以為自己是舊制，舊制是隔年5月申報；結果其實已經適用新制，未在30日內申報，就被補稅處罰。目前實務上很多案件都是「沒申報」類型。

自住房地重購退稅：立法目的與濫用現象

接下來講自住房地的重購退稅。這個規定在舊制時期就有類似概念。

立法目的很單純：納稅義務人賣掉自住房屋，繳了所得稅後，若要再買另一間自住房屋，國家希望保障換屋自住的權益，把先前繳的稅退給你或抵給你，讓你有資金完成換屋。

制度設計上是「買賣兩年內」的概念：

不管先賣後買，或先買後賣，
本人、
無出租、
若後續變更用途（例如出租），

退抵方式大概是：

賣小換大：重購價 ≥ 出售價，
賣大換小：按重購價占出售價比例退抵
配偶間也可交叉適用（兩年內先後買賣）

濫用問題：反覆換屋、交叉操作

這個規定很優惠，

有人反覆賣 A 買 B、賣 B 買 C，
甚至本人與配偶各自持有房屋，交叉操作，
國稅局現在很多爭議案件都在處理這類重購退稅

當初為什麼不綁年度？因為立法者擔心綁年度會影響真正自住換屋者，切年度在實務上也很難。自住優惠那邊因為有400萬免稅，條件就設得比較嚴謹（例如六年），但重購退稅不綁年度、又是全額退抵的可能性，就形成制度被利用的空間。

目前國稅局會用一些查核方式處理，但也因此衍生許多救濟爭議。

常見解釋與實務問題：配偶贈與、繼承過渡、連續繼承持有期間

接下來我挑幾個未來比較常遇到的。

配偶間贈與：取得日、持有期間與成本的承接

配偶間因為稅法上常把夫妻視為一體，個人若取得配偶贈與的房地，之後再出售，取得日、持有期間與成本計算，會依配偶當時取得的時間點與成本來認定。

但要特別注意：這種「承接」主要限於本人與配偶之間。其他贈與（例如父贈子）則沒有特別規定，就回到一般原則，用所有權移轉登記日作為受贈人的取得日。

繼承過渡規定：保障「第一次移轉」仍可用舊制

我們當初設計日出條款，是希望104年以前取得的房地，在105年後第一次移轉仍可用舊制。但實務上很多舊制房地是老一輩持有，還沒在105年後賣掉就過世，導致繼承人取得時落在新制，直覺上又以為是舊制，產生爭議。

因此後來有過渡處理：在一定情形下，若被繼承人是104年以前取得，繼承人105年後繼承取得，出售時仍可能有一次機會適用舊制，以落實「第一次移轉可用舊制」的立法目的。

不過也設了邊界，並不是可以無限延續下去。

連續繼承的稅率爭議與解釋處理

實務上有一種很大的爭議：連續繼承。

例如：

父親持有房子20年
105年後過世給母親，
兒子繼承後持有半年就出售

若只把「母親」當被繼承人並計，兒子持有期間可能只有1年半，就落入短期高稅率；但這房子其實家族持有超過20年，用高稅率課就很不合理。

因此後來透過解釋處理：在連續繼承或受遺贈的情形，持有期間的並計，不只看最後一手（母親），也可以把更前一手（父親）持有期間抓進來，使持有期間反映實質持有狀態，避免因連續繼承造成短期高稅率的不公平。

問答（節錄）：重購退稅的救濟程序爭議

我今天講解大概到這邊，後面還有一些時間，大家有沒有什麼問題想問？

（同學提問：重購退稅被拒絕或被追繳時，救濟程序到底是先復查還是直接訴願？會不會因為有沒有「繳稅」而不同？

就我的瞭解，如果是重購退稅這一塊，國稅局若認為你不符合要件、要追回退稅，通常會用補稅的方式核定，叫你把當初誤退的稅補回來。至於它究竟是一般稅捐處分的復查程序，還是公法上受益處分的撤銷、應走訴願程序，實務上確實有爭議，也有訴願會在討論。

（老師補充：退給稅款是受予利益，被拒絕或被要求返還，救濟程序與原先核定稅捐處分不同；若國稅局教示先復查，可能有錯誤的問題。另有審理爭點是：前案未主張自住，後續重購退稅才主張前案自住，是否可行；但因為不同規定要件不一樣，需要分別看待。

課程收尾

如果大家沒問題，那我們今天就非常謝謝吳副組長，給大家比較完整的房地合一稅立法背景與規範進展。

下週本來預計主任來，但可能有公務，所以到時候也可能還是由吳副組長來介紹個人及營利事業所得基本稅額。再下週則是老師自己上課。因為老師有審查會的緣故，我們把時間調整成禮拜三下午八、九節。法律學院原則上禮拜三下午不排課，但平時調動請大家盡量配合；如果不行，我會請同學協助錄音錄影，提供沒辦法到場的同學補課。

那今天就非常謝謝大家的參與，謝謝。